Kredili konut mu Nakit konut mu daha kazancli? Gercek ornekle Matematiksel ispat

Param varken neden kredili konut alırım sorusunu daha önce mantıksal çerçevesiyle ele almıştım. Bu yazıda ise konuyu bir adım ileri taşıyıp, gerçek hayattan bir örnek üzerinden matematiksel hesabını yapıyoruz. Rakamlar masaya geldiğinde tablo tamamen değişebiliyor.

Kredili ve nakit konut alımının hangisinin daha karlı olduğunu ve uzun vadede nasıl farklı sonuçlar doğurduğunu net şekilde göreceğiz.

Konuyu sadece rakamlarla değil, en başta mantığıyla anlamak isteyenler için ilk yazıyı buraya bırakıyorum:

👉  Param varken neden kredili konut alırım? Zenginler neden nakit yerine kredili konut alır?

1 milyonluk evi paramız var ve gidip tamamını nakit aldık diyelim. pratikte yani gerçek hayattaki emlakçı komisyonu, alım satım vergisi gibi masrafları basit olması için dahil etmiyorum. zaten hem nakit alımda hem kredili alımda bu masrafları dahil etmeyeceğim için adil bir kıyaslama olacak. 

Nakit alım senaryosu

1.000.000 -> evin fiyatı, nakit aldık

yüzde 5 enflasyon oldu ve değeri arttı ->
1.000.000 x 0,05 = 50 bin lira arttı
yeni fiyatı 1.050.000 TL oldu

Kredili alım senaryosu

kaldıraç olduğu zaman yani kredili konutla alındığı senaryoda ise

1.000.000 x 0,20 = 200.000 peşinat verdik

aynı koşullarda kıyaslıyoruz ve yine yüzde 5 enflasyon kadar gayrimenkulun değeri artıyor..

1.000.000 x 1,05 = 1.050.000 TL oldu fakat
cebimizden çıkan 200.000 TL + kalan anapara borcumuz var, burası kafa karıştırıyor ama az kaldı taşlar yerli yerine oturacak

biz o gün satmak istersek anapara borcunu kendimiz bulmak zorunda kalmıyoruz. alıcının bankasının avukatlarıyla satıcının bankasının yani bizim bankamızın avukatları kendi aralarında anlaşıyorlar ve bize sadece net kar kalıyor. şöyle oluyor;

100.000 alırken verdik -> 1.050.000 tl'ye sattık - kalan anapara borcu 900.000 =
100.000 alırken peşinat verdik -> başka cebimizden para vermeden alıcı satıcı bankası kendi arasında anlaştı ve  150.000 TL bize net kaldı

yani 100.000 TL'yi ---> 150.000 TL'ye çıkardık

nakit alsaydık

1.000.000 harcamaya (maliyete) karşılık -> 1.050.000 TL'ye çıkarmıştık

KIYAS

nakit alımda 1.000.000 TL ye 50.000 net kar

kredili alımda 100.000 TL ye 50.000 net kar

50.000 / 1.000.000 = yüzde 5 yani 0,05

50.000 / 100.000 = yüzde 50 yani 0,50

yani 9 kat fazla kazandık 0,05 yerine 0,50
matematiksel hesabı ve ispatı:
(0,50-0,05) / 0,05 = 0,45 / 0,05 => 9

not: gerçek hayatta 1 aylık konut kredisi alıp hemen kapatmak mantıksız olur ama o durumda bile kredili konut her şekilde kaldıraçlı olduğu için kazanır

not 2: gerçek hayatta 1 ayda satıldığı durumda gelir vergisi çıkar ama biz zaten en az 5 yıl tutacağımız ve bu hesaba mantığının kavranması için anlattığımdan dahil etmedim, yine de dahil edilse dahi o durumda bile kazanıyor

Sık Sorulan Sorular

Kredili konut mu nakit konut mu daha karlı?

Bu sorunun tek bir cevabı yok. Faiz oranı, enflasyon, alternatif yatırım getirisi ve nakit gücüne göre sonuç tamamen değişebilir. Bu yazıda da görüldüğü gibi bazı senaryolarda kredili konut uzun vadede daha avantajlı olabiliyor.

Param varken neden krediyle ev alayım?

Çünkü tüm parayı tek seferde bağlamak yerine, paranı farklı alanlarda değerlendirme şansın olabilir. Sabit faizli bir kredi, yüksek enflasyon ortamında zamanla avantaj sağlayabilir.

Kredi faizi ödemek zarar değil mi?

Tek başına bakıldığında faiz bir maliyettir. Ancak bu maliyet, paran başka bir yerde daha yüksek getiri sağlıyorsa tolere edilebilir hatta avantajlı hale gelebilir.

Nakit alım her zaman daha güvenli değil mi?

Nakit alım psikolojik olarak daha güvenli hissettirse de her zaman en karlı seçenek değildir. Özellikle uzun vadede fırsat maliyeti hesaba katılmadığında yanlış kararlar alınabilir.

Bu hesaplar herkes için geçerli mi?

Hayır. Bu yazı genel bir bakış açısı ve örnek bir senaryo sunar. Herkesin gelir durumu, risk algısı ve yatırım hedefi farklı olduğu için karar kişiye özeldir.