Param varken neden kredili konut alırım sorusunu daha önce mantıksal çerçevesiyle ele almıştım. Bu yazıda ise konuyu bir adım ileri taşıyıp, gerçek hayattan bir örnek üzerinden matematiksel hesabını yapıyoruz. Rakamlar masaya geldiğinde tablo tamamen değişebiliyor. Kredili ve nakit konut alımının hangisinin daha karlı olduğunu ve uzun vadede nasıl farklı sonuçlar doğurduğunu net şekilde göreceğiz. Konuyu sadece rakamlarla değil, en başta mantığıyla anlamak isteyenler için ilk yazıyı buraya bırakıyorum: 👉   Param varken neden kredili konut alırım? Zenginler neden nakit yerine kredili konut alır? 1 milyonluk evi paramız var ve gidip tamamını nakit aldık diyelim. pratikte yani gerçek hayattaki emlakçı komisyonu, alım satım vergisi gibi masrafları basit olması için dahil etmiyorum. zaten hem nakit alımda hem kredili alımda bu masrafları dahil etmeyeceğim için adil bir kıyaslama olacak.  Nakit alım senaryosu 1.000.000 -> evin fiyatı, nakit aldık yüzde 5 enflasyon ol...

Bankaların nasıl para kazandığını öğrendiğimizde biz de para kazanabiliriz. Bankalar nasıl para kazanır? Bankaların en büyük gelir kaynakları nelerdir? madde madde inceleyelim Bankalar Nasıl Para Kazanır? En Basit Haliyle Faiz Farkı (Spread) Mantığı Bankaların nasıl para kazandığını anlamak aslında oldukça basittir. Banka, parayı ucuza toplar ve daha yüksek bir faizle kredi olarak satar. Aradaki fark bankanın ana kazancıdır. Bu yazıda bankaların yalnızca bu temel model üzerinden nasıl gelir elde ettiğini açık ve anlaşılır şekilde anlatıyorum. Bankalar nasıl para kazanır? 1. tasarruf edenlerden mevduat toplar Bankalar Parayı Nasıl Toplar? Bankalar müşterilerine mevduat faizi vererek mevduat toplar. Bu mevduatın ise bir maliyeti vardır.     Örneğin müşterilere (örneğin halktan parasını vadeli mevduata koymak isteyen bir kişiye) %40 faiz ödeyerek para yani mevduat toplar. Bu "ucuz para"yı bankanın hammadde maliyetine benzetebiliriz. başka bir deyişle buna karşılık size işte enfl...

Kredi ve kredi kartı yapılandırması nedir?  basitçe kredi ürününü (kredi kartı da kredi ürünü olarak geçer) ödeme zorluğundan dolayı gözden geçirilip, çözüme kavuşturulmasıdır. Yapılan şey mevcut borç için yeni bir kredi vermektir Örneğin 450.000 TL'lik X bankasında kredi borcunuz var diyelim. Bunun aylık taksitleri diyelim ki 30.000 TL ve siz ödemekte sorun yaşayacağınızı düşünüyorsanız (işsiz kalmak, kiracının çıkması, beklenmeyen sağlık gibi harcamalar) bankanıza başvurabilirsiniz. Böylece borcunuz gecikmeye (temerrüte) düşmeden, notunuz bozulmadan finansal sağlığınızı koruyup yönetmiş olursunuz. Kredi ve Kredi Kartı Yapılandırması sonrasında ne olur? 450.000 TL ve aylık taksitleri 30.000 TL olan borç kapatılır, bunu kapatmak için banka size yeni bir kredi açar, yeni kredinizin (yani yapılandırma yaptığınızda açılmış olan) faizi ve vadesini incelersiniz, taksitleri sizin ödeyebileceğiniz miktarlarda küçülür  (örneğin 30 bin yerine aylık 15 bin taksit olacak şekilde taksitle...

Finansal sağlığınızı korumak için (evet havalı giriş cümleleriyle böyle başlıyoruz) borçlarımızdan daha önemli diyebileceğimiz şeylerden birisi findeks kredi notumuzdur.  Bu not, bizim kredi alabilmemizi ve zenginleşebilmemizi, yerine göre zor durumdayken işlerimizi halletmemizi sağlar. Findeks notu yüksek mi olmalı düşük mü? Not ne kadar yüksek olursa o kadar iyidir. Daha uygun maliyetle yani ucuza kredi alabiliriz.  Findeks notu kötüyse kredi alamayız (veya daha yüksek fahiş faizlerle çok zor alabiliriz). Pekala, findeks notunu anladık. Şimdi bu notu nasıl koruyacağız? Hiç borç yapmazsak findeks notumuz artar mı? Neye göre artıyor bu not? Kredi alabilmek için findeksle beraber nelere dikkat etmeliyiz? Not nasıl korunur ve kredi alabilmek için nelere dikkat etmeliyiz? 1. düzenli ödeme disiplini günü gününe (veya tarihinden 1-2 gün önce daha iyi olur) ödeme yapmak 2. borcumuzun toplam limite göre oranının az olması düşük borçluluk oranına sahip olmamız (mümkünse tabi çünkü ban...

Findeks notu nedir ve bu notların kolay açıklaması    Findeks notu nedir? bankaların ve finans kuruluşlarının bir kişinin kredi ödeme alışkanlıklarını değerlendirmek için kullandığı risk skorudur.  0–1.900 aralığında hesaplanır  *kredi kartı ödemeleri *kredi borçları ve  *finansal davranışlara göre şekillenir  Yüksek findeks notu  daha güvenilir, riski düşük, faiz oranları düşük kredi demek Düşük findeks notu   kredi çıkmaz veya yüksek riskli olduğundan yüksek faizli demek Yani bu not kredi ve kart başvurularında kullanılır. Bankalar bu nota göre kredi verip vermemeye karar verir. Kredi vermeye karar verirlerse de faiz oranlarını bu nota göre kişiye özel belirlerler. Not yüksekse daha düşük faiz yani ucuz maliyetle kredi alabilir, findeks notu düşükse kredi alamaz veya yüksek faizle daha pahalıya kredi alabilir demektir. Findeks notu nasıl korunur? Kredi çekebilmek için nelere dikkat etmeliyiz? Kredi alabilmek için findeks notu kaç olmalı tab...

neden düz veya yuvarlak hesapla 100, 1000, 2000 değil de 1.900 olduğunu hiçkimsenin bilmediği ve herkesin garipsediği nottur. "kim neye göre belirledi arkadaş bunu?" 1.900'ü kim buldu? neye göre, gökten mi indi? nedir bu sayı? illa yapılcaksa 2000 olsun, 1000 olsun 100 olsun gibi haklı eleştirelere maruz kalır. hatta bankacıların kendi arasında mizah konusu olur. basit bir teknikle manuel olarak findeks notunu çevirebiliriz findeksteki resmi açıklamaya göre 1 ila 1.900 arasında olup 1 en düşük ve 1.900 en yüksek not olarak açıklanmış. gerisi matematik kendi notumuz / 1.900 = yüzde olarak notumuz 1500 / 1.900 = 0,7894  (kolay okumak için yüz ile çarpabiliriz) 0,7894 x 100 = 78,94 yani: findeks notumuz 1.500 ise aslında 100 üzerinden 79 puana sahibiz demek. bin olsaydı 790 puandı. findeks kredi notu nasıl korunur ve kredi öncesinde nelere dikkat etmeli ===== sık karşılaşılan findeks notların anlamları 600 findeks notunun anlamı: 600 / 1.900 = 0,3157 100 puan üstünden 32 pua...

Kredi taksitlerini gününden önce erken ödemek findeksi düşürür mü? denk geldiğim bir yazıya göre şöyle bir iddia var: "kredi taksidini gününden önce ödemek findeks notunu düşürüyor"  çoğu durumda tam tersi geçerlidir. gününden önce ödeyince sorumluluk sahibi, günü gelmeden ödeme yapıyor diye düşünülür.  hatta erken ödendi diye çoğu bankanın ödeme tablosunda yeşil renkte yazar. yine aynı bankada borç ödeme günü gelmemişse mavi veya siyah, gecikmede ise kırmızı renkte gösterilir. Krediyi erken kapatmak findeks notunu arttırır mı düşürür mü? Krediyi erken kapatmalı mıyız? krediyi erken kapatmadaysa banka zor durumda kalıp bunu sevmez. çünkü sizle bir iş yapmıştır ve bunu kendi finansal tablosunda alacak verecek, kar şeklinde hesaplamıştır. buna göre plan program yapmıştır. erken kapatınca bankayla olan iş anlaşmanız tek taraflı erkenden kapanmış olur. birine söz verip tutmamak gibi düşünülebilir. veya siz bankadan kredi aldınız ama banka bir anda tüm borcu geri istediğinde o ban...

     Arayan rahatça bulsun. Henüz kredi çekmeye niyeti olmayanlar da şimdiden bir göz atıp akıllarının bir kenarında kalsın diye spontane birkaç madde yazıyorum. Maddeler önemli. Bilip uygulamanız kesinlikle yararınıza olur. Örneğin sadece 2 günlük farkla 2.000 TL aynı krediye fazla ücret ödeyebilirsiniz. (eklemeler yapılacaktır) Bölüm 1: kredi çekerken vade seçimi ne olmalı? nasıl karar verilir? konut kredisinde 5 vs 10 yıl vade seçimi 1 konut kredisinde 5 vs 10 yıl vade seçimi 2 Bölüm 2: kredilerin faiz oranlarını nasıl yorumlamak gerekir? Bölüm 3: aylık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı nedir? farkları nelerdir? nasıl hesaplanır? Bölüm 4: enflasyon yüksekken kredi çekmek doğru mu yanlış mı enflasyon varken kredi çekmenin sonuçları nelerdir? tavsiye eder miyim? Bölüm 5: hangi bankalarla çalışmayı tavsiye ederim? Bölüm 6: ilk taksit seçiminde ödeme gününü değiştirmenin sonuçları nelerdir?

Param varken neden krediyle ev alırım?     Paranız varken krediyle ev almak ilk bakışta mantıksız gibi görünebilir. Ama işin içine kaldıraçla zenginleşmek + vergi avantajları + enflasyon artarken sabit faizle alınan iyi borç  girince tablo tamamen değişir. Bu yazıda, parası olanların neden kredili konut almayı tercih ettiğini sade bir dille anlatıyorum. Nelere dikkat ederim? + 60 aydan once satmamak uzere alirim cunku milyonlar da kazansan 0 vergi bir tek konuta var tabi bunun icin tam 60 ayi doldurmak gerekiyor. 61. aydan itibaren satislarda ne kadar kar edilirse edilsin yuzde sifir, 0 gelir vergisi yani hic alinmiyor. amac ise tesvik verilip konut sorunu cozulsun. + bsmv, kkdf gibi vergiler bir tek konut kredisinde yok cunku butun devletler barinma sorununu cozmek icin yatirimcilari tesvik ederler, kendi baslarina butceyle o ulkedeki butun vatandaslarin barinmasini saglayamazlar, oyle bir vergi ve kaynak yok. dolayisiyla yatirimcilar gelip konut alsin ve kiraya versinle...

kendi yaptigimi egitim amacli anlatabilirim. fikir olsun.. bana da anlatirken pekistirme oluyor, sohbet ediyoruz, merak edenler cevap aliyor, iyilik oluyor ve manevi tatmin sagliyor. enflasyondan korunmak icin fiziki altin ve gumus, en klasik korunma yollari. zenginlestirmez ama korur. kucucuk bi net reel kar saglar da hani kime yeter, en iyi donemlerinde bile 40 50 senede yilda yuzde 60. amac zenginlik degil, deger saklama olmali. bu tamam. peki enflasyonu avantajimiza cevirmek istersek ne yapabiliriz?   hangi varliklar zenginlesmemizi, ekonomik refah ve sinif atlamamizi saglayabilir? kendi yaptigim bazi seyleri anlatabilirim: alttaki maddeyi isim vererek belirtme konusunda kararsizdim yakindan takip edenler istemeden reklam olmasin diye ne kadar hassas oldugumu, kendi ilgilendiklerimi dahi bu sebeple paylasmadigimi bilir ama sonra ozelden cok sorulcak vs. merak edilmesin 1. litecoin  (bitcoinin gumusu ve henuz patlamamisi, btc 110 bin dolarken bedava kaldigi icin, norma...

oncelikle 200-250 arasi dusus olacagini tahmin etmistim ve ona gore konut kredisini almayi ertelemistim .     yani bu zor tahmin para kazandirdi (somut faydasini anlamak isteyenler icin altyazi geciyorum) yalniz bunu dogru tahmin etmek son gunlere kadar cok zordu , bunu da not dusmek gerekiyor. cunku surekli degiskenler ekleniyor, kaos buyuyor ve dahasi dunyada da ortalik cok karisik haldeydi (ve hala da oyle).  kosu yarisinda burun farkiyla kazananin olmasi gibi dusmesi veya sabit tutulmasi son ana kadar basabas ihtimallerdi. = = = = peki simdi piyasalara etkisi ne olur? ev, araba ve ihtiyac kredileri, kredi kartlari, kmh faiz kararindan sonra konut fiyatlari artar mi? etik ve yasal sebeplerden cok rahat yazilamiyor, o yuzden anlatilabildigi kadar dolambacli anlatmak gerekecek **kendime notlardir** 1. aylar onceki tahminim gecerli zaten adim adim gerceklesiyor (kasim aralik ayinda ev fiyatlari daha da yukselebilir, faizler dusmeye baslayacak, ner dususte daha cok artac...

şubat 2025 - eylul 2025 son yedi sekiz aydir bu furya cevremdeki evlere bakarak bitti diyebilirim. ev sahipleri kiraya zam yapiyor, kiracilar direkt cikiyor. bosalan evlerde 1 hafta icinde 40 50 bin yeni fiyattan hemen tutuluyor.  hatta 3 veya 6 aylik pesin odeyenler,  cift depozito ve dahasi emlakci komisyonu (daha bitmedi)  + etik ve yasal yonden anladiniz siz, emlakcinin gelirinden odemesi gereken yuzde 18 kdvsi de yeni kiracilardan aliniyor. tum bunlara ragmen kiralik sirkulasyonu cok yuksek. Satilik konutlarda durum ne? satiliklarda da durum buna yakin. herkes dusecek derken guzelce dogru bilgi veren belki iki yuz kisiden 1 kisi vardi.  dedik ki ne dusmesi milleti click bait veya kendi cikariniz icin kandirmayin..  sonucta bu yil satilikda da defalarca rekorlar kirildi. simdi bakalim araliga kadar her faiz dususunden sonra, kira getirileri bu kadar artmisken, kkm ve vadeliden cikan para, altinda kazanilmis para nereye gidecek??  (tilki bakisi atan emoj...

Bölüm 1'i okuduktan sonra bu yazıyı okursanız daha iyi olur Konut Kredisinde 5 vs. 10 yıl vade seçimi, yatırımcı için hangisi avantajlı (BÖLÜM 1) Vade Aylık Taksit Toplam Ödeme 5 Yıl (60 Ay) 33.000 ₺ 1.980.000 ₺ 10 Yıl (120 Ay) 28.000 ₺ 3.360.000 ₺ bu sorunun cevabi tamamen kisiye gore degisir ama buraya kadar geldiginiz icin ben nasil seciyorum bunu anlatabilirim 1. enflasyon beklentiniz ne? A) ilk 5 yil icin toplamda kac olur? 2025 eylulden 2030 eylule B) 5. yildan 10. yila kadar kac olur? 2030 eylulden 2035 eylule 2. yatirim konusunda ozel bir durumunuz,ilginiz, yeteneginiz, tecrube veya bilginiz var mi? devamli zihni sinir hesaplara zaman ayirabilecek misiniz? 3. aktif takip edip cok detayli hesaplarla ugrasip analiz edebilecek misiniz? en karlisini yapmak icin zihni sinir hesaplar ve cok sabir gerektiriyor ustteki sorulara gore kolay olsun ve odeme gucum var derseniz 60 aylik daha cazip olabilir. ben gelismis t...

uzun tablolar ve hesaplarla yormadan 1 milyonluk ilk evim kredisine uygun yatirimlik konut icin 100 bin pesinat odememiz gerekir.  geriye kalan 900 bin icin (azami kullanilabilecek oran konutun %90'i oldugundan): 1. 5 senelik konut kredisi (yani 60 aylik olursa) ayda 33 bin civari oderiz. 2. 10 senelik konut kredisinde 28 bin civari oderiz.     eger 5 senede oderim dersek ayda 33 bin civarinda taksit oderiz. yani 5 yillik krediyle 10 yillik kredinin arasindaki fark aylik yaklasik 5 bin lira.    ote yandan kredinin toplam maliyeti (ikisini de esit kosullar olan 60 ay vade/5 yil olarak karsilastirinca)  1. 60 ay (5 yil) 1,98 milyon 2. 120 ay (10 senelik) 3,36 milyon BENCE Vade Aylık Taksit Toplam Ödeme 5 Yıl (60 Ay) 33.000 ₺ 1.980.000 ₺ 10 Yıl (120 Ay) 28.000 ₺ 3.360.000 ₺ bu sorunun cevabi tamamen kisiye gore hesaplanıp onun tercihlerine ve kişilik özelliklerine (mantığına, amaçlarına, sa...

  konut kredisi faizleri dusukken mi yuksekken mi almali? "Ev alacaklar yaşadı: 1 milyon 300 bin liralık tasarruf hamlesi" haberin basligi biraz hatali. bu sozcu zaten click bait haberleri ve reklamlariyla haklı olarak bir çok insan tarafından elestiriliyor. cok onemli bir bilgi konut kredi faizleri dusunce genelde (neredeyse her zaman) konut fiyatlari daha cok artar. yani faiz dususunden 100 kazanirken konut artisindan 300 kaybedersin, neticede faizler dustu mu konut almak daha pahalıya gelir. ornegin amerika (ulke olani) her yuzde 1 dususte konut fiyatlari yuzde 8-10 arttigi gozlenmis. -> faiz maliyeti, bankaya odencek para dusuyor. evet bu dogru. buradan tasarruf var. -> fakat o gun geldiginde sınırlı mala o kadar cok talep oluyor ki ayni anda herkes almak istiyor. bu da ev sahiplerinin fiyatlari yukseltmesine (arz talep, en temel kanundan dolayi) sebep oluyor. Ornek krediden 100 bin tasarruf edilir ama talep artisiyla 300 bin evin satis fiyati artar. cogu insan bilm...