Tabula Rasa

Quora’da gezinirken önüme düşen bir görsel dikkatimi çekti. 1999 yılında ABD’de sıradan bir evin fiyatı, öğretmen maaşıyla ölçülerek gösteriliyordu. Aynı ev için bugünkü karşılık da eklenmişti. Yan yana bakınca, geçen yılların alım gücünü nasıl sessizce aşındırdığı çok net görünüyordu. Enflasyon denen şey alım gücümüzü nasıl eritir?     Devletlerin, karşılığı olmayan para basarak vatandaşlarını gizli bir vergilendirme yoluyla nasıl yoksullaştırdığının çarpıcı bir örneği var bu görselde. Bunu dolaylı anlatmak zorundayım ama ne demek istediğim anlaşılıyor.    Konut, altın, gümüş gibi varlıklar enflasyona karşı kendilerini korurlar  ve zamanla gerçek değerlerini bulurlar. Buna karşılık başta kamu sektörü olmak üzere çalışanların  maaşları sürekli geride kalır. Asıl önemli olan şey insanların nominal geliri değil, o gelirle ne satın alabildikleridir ve bu alım gücü her yıl düzenli biçimde aşınır, erir, yoksullaştırılır. = = = = = Görseldeki örneğe dayanarak he...

doğruları okuyup bilmek isteyenler için kitabın ortasından yazayım Konut sorunu nasıl çözülür? Ev fiyatlarının ve kiralık dairelerin ucuzlaması için ne yapılması lazım? her ülke için geçerli: 1. popülist söylemler bırakılıp akılcı oluncak, niyet önemli . amaç halkın konut sahibi olmasını istemek ve bu sorunu çözmek olmalı. siyasi menfaatler ve oy almak olursa göstermelik şeylerle bir sorun çözülmez, daha da büyür... 2. arz talep dengesini çoğu insan duymuştur. işte arzı arttırmak yani piyasada çok sayıda ev olmasını sağlamak . hiçbir devletin gücü yetmeyeceği için yatırımcılara teşvikler verip gelin krediler alın ve yeni konutlar yapılsın diye ülkelerine davet ederler. bir tek konut kredisine en uzun vadeyi ve düşük faiz oranlarını, ek masrafları almayıp (örneğin tr'de bsmv ve kkdf vergileri bir tek konut kredisinde yoktur) teşvik ederler. en ama en özeti (7 den 97 yaşına kadar, malum ortalama insan ömrü artıyor): popülistliği bırakıp gerçekten çözüm üretecek işler yapmak + konut y...

İdeal konut fiyatı kira getirisi oranı nedir, nasıl hesaplanır?  Türkiye için 120-160 kira bedeli o evin satış fiyatı ediyorsa çok iyidir. En basit haliyle evin fiyatı kaç aylık kira geliri ediyor? Kira getirisine (kira amortisman süresine göre) yatırımlık konut seçimi nasıl olmalıdır? O anki satış fiyatı ve kiralandığı takdirde benzer ilanların kiralık fiyatını kullanarak hesaplandığında 120 ay ile 160 ay arasında sonuç çıkıyorsa o evin kira getirisi (kira amortisman süresi de denir) göre yatırımlık konut kabul edilir. Yatırımcılar bu şekilde hesaplar. Kira amortisman süresi hesaplama ve yatırımlık konut seçme örnekleri: 1. 30.000 aylık kirası, evin fiyatı 8.000.000 liracık 8 milyon / 30 bin = 267 koca ay yapıyor, bu yatırımlık konut değil not: çok istisna durumlar hariçtir, örneğin kentsel dönüşüm veya arsanın değeri gibi faktörler olabilir ama evin kirasına göre değerini karşılaştırınca kesinlikle yatırımlık değildir 2. 15.000 kirası, fiyatı 3.000.000 3.000.000 / 15.000 = 200 ay...

bkz: pasif gelir bkz: ekonomik özgürlük Akar gelir veya pasif gelir ne demektir? ister uyu ister calis, bir yandan onceden kurdugun sistem veya sistemler uzerinden para kazanmayi anlatir. yani bir sistem kuruyorsun ve her an her saniye bunun üzerinden gelir elde ediyorsun. iş zekaya, bilgiye ve beceriye bağlı. bir de zaman içinde büyütülen sermayeye yani paraya. akar gelir veya pasif gelir ornekleri #1 "3 dukkanimdan aylik 300 bin kira gelirim var" anlami: hicbir sey yapmadan her gun 10 bin lira akiyor.  başka bir deyişle her saat 416, her dakka 7 ve her saniyede tik tik diye 11 kurus akiyor anlamına gelir. bu, aynı zamanda ek gelir olarak da adlandırılabilir. akar veya pasif geliri duyunca yanında genelde ek gelir kavramı da kullanılır. tabi hangisi ana gelir hangisi ek gelir ayrı konu. örneğin 3 dükkan varsa aylık 300.000 TL gelir birçok üst düzey iş yapan insanın maaşından fazladır.

     Arayan rahatça bulsun. Henüz kredi çekmeye niyeti olmayanlar da şimdiden bir göz atıp akıllarının bir kenarında kalsın diye spontane birkaç madde yazıyorum. Maddeler önemli. Bilip uygulamanız kesinlikle yararınıza olur. Örneğin sadece 2 günlük farkla 2.000 TL aynı krediye fazla ödeyebilirsiniz. Bölüm 1: kredi çekerken vade seçimi ne olmalı? nasıl karar verilir? Bölüm 2: kredilerin faiz oranlarını nasıl yorumlamak gerekir? Bölüm 3: aylık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı nedir? farkları nelerdir? nasıl hesaplanır? Bölüm 4: enflasyon varken kredi çekmenin sonuçları nelerdir? tavsiye eder miyim? Bölüm 5: hangi bankalarla çalışmayı tavsiye ederim? Bölüm 6: ilk taksit seçiminde ödeme gününü değiştirmenin sonuçları nelerdir?

+ 60 aydan once satmamak uzere alirim cunku milyonlar da kazansan 0 vergi bir tek konuta var tabi bunun icin tam 60 ayi doldurmak gerekiyor. 61. aydan itibaren satislarda ne kadar kar edilirse edilsin yuzde sifir, 0 gelir vergisi yani hic alinmiyor. amac ise tesvik verilip konut sorunu cozulsun. + bsmv, kkdf gibi vergiler bir tek konut kredisinde yok cunku butun devletler barinma sorununu cozmek icin yatirimcilari tesvik ederler, kendi baslarina butceyle o ulkedeki butun vatandaslarin barinmasini saglayamazlar, oyle bir vergi ve kaynak yok. dolayisiyla yatirimcilar gelip konut alsin ve kiraya versinler ki barinma sorunu cozulsun, halk ev bulsun, yeni konutlar yapilsin. bunu da tesvik etmek icin cesitli seyler yaparlar. ornegin bizde bsmv ve kkdf gibi vergiler bir tek konut kredisinden alinmaz. + anlamli faiz dususlerinde yapilandirilabilir, yapmaya degip degmeyeceginin hesapkurdu gibi cok populer hesap sitelerinde kolaylikla hesabi var, oralardan yapilabilir + 1 e 9 kaldirac var, enfla...

kendi yaptigimi egitim amacli anlatabilirim. fikir olsun.. bana da anlatirken pekistirme oluyor, sohbet ediyoruz, merak edenler cevap aliyor, iyilik oluyor ve manevi tatmin sagliyor. enflasyondan korunmak icin fiziki altin ve gumus, en klasik korunma yollari. zenginlestirmez ama korur. kucucuk bi net reel kar saglar da hani kime yeter, en iyi donemlerinde bile 40 50 senede yilda yuzde 60. amac zenginlik degil, deger saklama olmali. bu tamam. peki enflasyonu avantajimiza cevirmek istersek ne yapabiliriz?   hangi varliklar zenginlesmemizi, ekonomik refah ve sinif atlamamizi saglayabilir? kendi yaptigim bazi seyleri anlatabilirim: alttaki maddeyi isim vererek belirtme konusunda kararsizdim yakindan takip edenler istemeden reklam olmasin diye ne kadar hassas oldugumu, kendi ilgilendiklerimi dahi bu sebeple paylasmadigimi bilir ama sonra ozelden cok sorulcak vs. merak edilmesin 1. litecoin  (bitcoinin gumusu ve henuz patlamamisi, btc 110 bin dolarken bedava kaldigi icin, norma...

oncelikle 200-250 arasi dusus olacagini tahmin etmistim ve ona gore konut kredisini almayi ertelemistim .     yani bu zor tahmin para kazandirdi (somut faydasini anlamak isteyenler icin altyazi geciyorum) yalniz bunu dogru tahmin etmek son gunlere kadar cok zordu , bunu da not dusmek gerekiyor. cunku surekli degiskenler ekleniyor, kaos buyuyor ve dahasi dunyada da ortalik cok karisik haldeydi (ve hala da oyle).  kosu yarisinda burun farkiyla kazananin olmasi gibi dusmesi veya sabit tutulmasi son ana kadar basabas ihtimallerdi. = = = = peki simdi piyasalara etkisi ne olur? ev, araba ve ihtiyac kredileri, kredi kartlari, kmh faiz kararindan sonra konut fiyatlari artar mi? etik ve yasal sebeplerden cok rahat yazilamiyor, o yuzden anlatilabildigi kadar dolambacli anlatmak gerekecek **kendime notlardir** 1. aylar onceki tahminim gecerli zaten adim adim gerceklesiyor (kasim aralik ayinda ev fiyatlari daha da yukselebilir, faizler dusmeye baslayacak, ner dususte daha cok artac...

  satilik konut fiyatlari ne olur? sonucta bu yil satilikda da defalarca rekorlar kirildi. simdi bakalim araliga kadar her faiz dususunden sonra, kira getirileri bu kadar artmisken, kkm ve vadeli mevduattan cikan para, altinda kazanilmis bu kadar buyuk para nereye gidecek? sadece kendi yaptigimi anlatiyorum herkesin kosullari, amaci, hayattan beklentisi, karsilastirma olcutu vb. farklidir. o yuzden cok klise uyari yerine boyle bir uyari yazayim orijinal olsun. ornegin birisi satip hisse alacaktir, oteki gumus, baskasi daha karli kucuk evlere gececektir ve her birisi icin hesap ayri ayri yapilmasi gerekir. yani herkese ayni elbise uymaz demisler ya iste o mesele. 1. Bu zamana kadar ev almadiysam veyahut haricten ev alacaksam Her faiz dususunde ve dahasi kira artislarinda, belirsizlikte (siyasi kaoslar), insaat maliyet endeksi artisinda ve aylik gercek enflasyonda fiyatlarin artacagini biliyorum. bu yuzden ev alma konusunda  ne kadar erken o kadar iyi . faizler yuksekken mi dusu...

şubat 2025 - eylul 2025 son yedi sekiz aydir bu furya cevremdeki evlere bakarak bitti diyebilirim. ev sahipleri kiraya zam yapiyor, kiracilar direkt cikiyor. bosalan evlerde 1 hafta icinde 40 50 bin yeni fiyattan hemen tutuluyor.  hatta 3 veya 6 aylik pesin odeyenler,  cift depozito ve dahasi emlakci komisyonu (daha bitmedi)  + etik ve yasal yonden anladiniz siz, emlakcinin gelirinden odemesi gereken yuzde 18 kdvsi de yeni kiracilardan aliniyor. tum bunlara ragmen kiralik sirkulasyonu cok yuksek. Satilik konutlarda durum ne? satiliklarda da durum buna yakin. herkes dusecek derken guzelce dogru bilgi veren belki iki yuz kisiden 1 kisi vardi.  dedik ki ne dusmesi milleti click bait veya kendi cikariniz icin kandirmayin..  sonucta bu yil satilikda da defalarca rekorlar kirildi. simdi bakalim araliga kadar her faiz dususunden sonra, kira getirileri bu kadar artmisken, kkm ve vadeliden cikan para, altinda kazanilmis para nereye gidecek??  (tilki bakisi atan emoj...

Vade Aylık Taksit Toplam Ödeme 5 Yıl (60 Ay) 33.000 ₺ 1.980.000 ₺ 10 Yıl (120 Ay) 28.000 ₺ 3.360.000 ₺ bu sorunun cevabi tamamen kisiye gore degisir ama buraya kadar geldiginiz icin ben nasil seciyorum bunu anlatabilirim 1. enflasyon beklentiniz ne? A) ilk 5 yil icin toplamda kac olur? 2025 eylulden 2030 eylule B) 5. yildan 10. yila kadar kac olur? 2030 eylulden 2035 eylule 2. yatirim konusunda ozel bir durumunuz,ilginiz, yeteneginiz, tecrube veya bilginiz var mi? devamli zihni sinir hesaplara zaman ayirabilecek misiniz? 3. aktif takip edip cok detayli hesaplarla ugrasip analiz edebilecek misiniz? en karlisini yapmak icin zihni sinir hesaplar ve cok sabir gerektiriyor ustteki sorulara gore kolay olsun ve odeme gucum var derseniz 60 aylik daha cazip olabilir. ben gelismis teknikleri kullanacagim ve aylik 5 bin daha az kredi odeyip onunla da duzenli hic aksatmadan her ay sepet yapacagim, gram altin biriktirecegim derseni...

uzun tablolar ve hesaplarla yormadan 1 milyonluk ilk evim kredisine uygun yatirimlik konut icin 100 bin pesinat odememiz gerekir.  geriye kalan 900 bin icin (azami kullanilabilecek oran konutun %90'i oldugundan): 1. 5 senelik konut kredisi (yani 60 aylik olursa) ayda 33 bin civari oderiz. 2. 10 senelik konut kredisinde 28 bin civari oderiz.     eger 5 senede oderim dersek ayda 33 bin civarinda taksit oderiz. yani 5 yillik krediyle 10 yillik kredinin arasindaki fark aylik yaklasik 5 bin lira. ote yandan kredinin toplam maliyeti (ikisini de esit kosullar olan 60 ay vade/5 yil olarak karsilastirinca)  1. 60 ay (5 yil) 1,98 milyon 2. 120 ay (10 senelik) 3,36 milyon BENCE Vade Aylık Taksit Toplam Ödeme 5 Yıl (60 Ay) 33.000 ₺ 1.980.000 ₺ 10 Yıl (120 Ay) 28.000 ₺ 3.360.000 ₺ bu sorunun cevabi tamamen kisiye gore degisir ama buraya kadar geldiginiz icin eliniz bos donmesin diye genel olarak fikrimi diyeyi...

  konut kredisi faizleri dusukken mi yuksekken mi almali? "Ev alacaklar yaşadı: 1 milyon 300 bin liralık tasarruf hamlesi" haberin basligi biraz hatali. bu sozcu zaten click bait haberleri ve reklamlariyla haklı olarak bir çok insan tarafından elestiriliyor. cok onemli bir bilgi konut kredi faizleri dusunce genelde (neredeyse her zaman) konut fiyatlari daha cok artar. yani faiz dususunden 100 kazanirken konut artisindan 300 kaybedersin, neticede faizler dustu mu konut almak daha pahalıya gelir. ornegin amerika (ulke olani) her yuzde 1 dususte konut fiyatlari yuzde 8-10 arttigi gozlenmis. -> faiz maliyeti, bankaya odencek para dusuyor. evet bu dogru. buradan tasarruf var. -> fakat o gun geldiginde sınırlı mala o kadar cok talep oluyor ki ayni anda herkes almak istiyor. bu da ev sahiplerinin fiyatlari yukseltmesine (arz talep, en temel kanundan dolayi) sebep oluyor. Ornek krediden 100 bin tasarruf edilir ama talep artisiyla 300 bin evin satis fiyati artar. cogu insan bilm...

  tahmin edildigi uzere bir haber geldi faizler dusunce konut fiyatlari artar mi? TCMB faizleri 49 dan 46 ya 300 baz puan yani yuzde 3 puan dusurmus. kredi faizleri yarin dusmeye baslar. bu yilin sonuna kadarsa ev, tasit fiyatlari katlanarak artabilir. (yuzde oraniyla baz puan ve yuzde puan konularina dikkat, bir ara ona da deginiriz ama yuzdeyle, yuzde puan farkli simdilik o kisma dikkat) zaten dun gece yarisi, aslinda bugun sabaha dogru bu faiz dususu olmadan "bugunden gecerli olcak sekilde" elektrikli araclara ekstra vergi bu sebeple mi getirilmis acaba diye dusunduruyor. veya fonlardaki vergilerin yuzde 17,5'a cikartilmasi, ilaveten yandas basinda dolar ve altin alinmasin diye cikartilan bos haberler. tum bunlar, okumasini bilip fark edenler icin su sekilde yorumlanabilir; ornegin faiz dususuyle beraber dusuk faizden cikanlar dovizle alinan arabalardan almasinlar diye onlem amacli 10'dan 25'e artirildi. yazip cizerken asiri ozgurluk oldugundan cumleler bu seki...