7 yıl önce alınan evin bugünkü taksit tutarı ilk kez sitemi ziyaret edenler veya kredili konut (normalinden değil de sabit faizli sımsıkı bağlanmış, enflasyonla arbitraj yapıp kolayca zenginleştiğin hah işte o) alarak zenginleşmeye dair bir örnek çalışma gördüm. bundan 7 yıl önce (2019 yılında) alınan bir kredili konutun, bugün (2026 yılında) nasıl eriyip borcun küçüldüğünü ve çerez parasına nasıl döndüğünün binlerce örneğinden bir tanesi. hani bir yerlerden bu seriyi başlatma kararı aldım. manevi iyilik. Serinin adına karar verdim, kısa ve net: Kredili konut mucizesi Alıntıdır (facebook, Isparta'yı Gez grubu) Kredili konutla nasıl zenginleşilir? Enflasyonla borç zaman içinde nasıl erimiş olur? O gün (2019 yılında asgari ücret x lirayken) bu aylık kredi taksidini ve toplam ödencek tutarı görüp korkulmuştur. Hatta bu tür kredileri alan insanlara 'enayi misiniz 3 katına alıyorsunuz' gibi güzel sözler  söylenebilir. Çünkü düz mantıkla ve bilgisizlikten ilk bakışta 'ya bu i...

2026 yılı emlak rayiç bedeli düzenlemesi Aralık 2025’te yürürlüğe giren düzenleme ile emlak rayiç bedellerine tavan getirildi. 2026 yılı için belediyeler, bir taşınmazın rayiç bedelini bir önceki yılın en fazla 3 katı olacak şekilde belirleyebilecek. Bu sınır, rayiç bedellerin keyfi şekilde şişirilmesini engellemeyi amaçlıyor. Yeni düzenlemeye göre: Emlak rayiç bedeli için tavan uygulaması getirildi. Komisyonlar, bir taşınmazın rayiç bedelini bir önceki yılın rayiç bedelinin en fazla %200 fazlası olacak şekilde belirleyebilecek. Başka bir ifadeyle yeni rayiç bedel, eski rayiç bedelin 3 katını geçemeyecek 2026 Rayiç Bedel Nasıl Hesaplanır? [Tablo] Basit hesaplama yöntemi: Eski rayiç bedelinizi bulun Bu bedelin en fazla 2 katı kadar artış yapılabilir Toplamda yeni rayiç bedel, eski bedelin 3 katını geçemeyeceği için 3 ile çarpın 2025 Rayiç Bedeli (TL) En Fazla Artış (%200) 2026 Üst Sınır Rayiç Bedeli (TL) 500.000 1.000.000...

Kısa yanıt: artma ihtimali daha yüksek. Çünkü faizler düşmeye devam ediyor, resmi enflasyon oranı düşüyor, mevduatlardan para çıkışı olup başta gayrimenkule gidiyor, altın ve gümüşten ciddi kar yapan yatırımcılar bozdurup eve çeviriyor ve tüm bunların üzerine dünyadaki malum savaş gelişmeleriyle beraber özellikle dibimizde olan ukrayna, iran ve rusya'dan yeni alabileceğimiz göç dalgasıyla fiyatlar hatırı sayılır yükselebilir. bunun içerisine erken seçimler ve seçim zamanı yaratılan suni refah, yani fazla para basımıyla iyice alevlendirlecek piyasa faktörü dahil olursa işte o zaman konut fiyatları patlar. geleneksel uyarı ytd zaten neresi yatırım olacak alcaz mı satcaz mı, durum tespiti ve bireysel olarak ben nasıl pozisyon alıyorum, sorulduğundan anlatıyorum önce daha önceden bilip hali hazırda takip edenler için kısa bilgilendirmeler: - evet, maalesef ki yine haklı çıktım.. aralıkta konutlar satıştan çekildi, ev sahipleri en %20-30 zamlı koymayı bekliyor demiştim, işte onun bir kı...

Yağmurdan Sonra Sümüklü Böcek İstilası: Bilimin Gösterdiği En Akılcı Çözüm Fizik, biyoloji ve kimya bazen öyle güzel iç içe geçer ki ortaya tam anlamıyla “ortaya karışık” bir tablo çıkar. Yaz günü yağmur yağmıştır. Hava serinlemiş, zemin ıslanmıştır. Bir bakarsınız ki sümüklü böcekler her yeri adeta istila etmiş ve kararlı bir şekilde evinize doğru ilerliyor. Ne yaparsınız? Süpürürüm Konuşarak çözmeye çalışırım Öldürmek mi? Hayır, o da çözüm değildir. Hem etik açıdan belki vicdanen rahatsız hissettirir sonuçta tam böcek desen böcek gibi değil diye düşünürsün hem de ortalık ciddi anlamda kirlenir. Üstelik arkada yüzlercesi hazır kıta beklemektedir. Peki gerçekten işe yarayan, kalıcı ve akılcı çözüm nedir? Cevap basit ama arkasındaki bilim oldukça güçlü: Sofra tuzu . Nasıl kullanacağımıza geçmeden önce biraz bilim Neden Yağmurdan Sonra Ortaya Çıkarlar? (Biyoloji) Sümüklü böceklerin yaşamı doğrudan neme bağlıdır. Akciğerleri yoktur. Solunumu, nemli deri üzerinden yaparlar. Vücutlarının ...

Param varken neden kredili konut alırım sorusunu daha önce mantıksal çerçevesiyle ele almıştım. Bu yazıda ise konuyu bir adım ileri taşıyıp, gerçek hayattan bir örnek üzerinden matematiksel hesabını yapıyoruz. Rakamlar masaya geldiğinde tablo tamamen değişebiliyor. Kredili ve nakit konut alımının hangisinin daha karlı olduğunu ve uzun vadede nasıl farklı sonuçlar doğurduğunu net şekilde göreceğiz. Konuyu sadece rakamlarla değil, en başta mantığıyla anlamak isteyenler için ilk yazıyı buraya bırakıyorum: 👉   Param varken neden kredili konut alırım? Zenginler neden nakit yerine kredili konut alır? 1 milyonluk evi paramız var ve gidip tamamını nakit aldık diyelim. pratikte yani gerçek hayattaki emlakçı komisyonu, alım satım vergisi gibi masrafları basit olması için dahil etmiyorum. zaten hem nakit alımda hem kredili alımda bu masrafları dahil etmeyeceğim için adil bir kıyaslama olacak.  Nakit alım senaryosu 1.000.000 -> evin fiyatı, nakit aldık yüzde 5 enflasyon ol...

Quora’da gezinirken önüme düşen bir görsel dikkatimi çekti. 1999 yılında ABD’de sıradan bir evin fiyatı, öğretmen maaşıyla ölçülerek gösteriliyordu. Aynı ev için bugünkü karşılık da eklenmişti. Yan yana bakınca, geçen yılların alım gücünü nasıl sessizce aşındırdığı çok net görünüyordu. Enflasyon denen şey alım gücümüzü nasıl eritir?     Devletlerin, karşılığı olmayan para basarak vatandaşlarını gizli bir vergilendirme yoluyla nasıl yoksullaştırdığının çarpıcı bir örneği var bu görselde. Bunu dolaylı anlatmak zorundayım ama ne demek istediğim anlaşılıyor.    Konut, altın, gümüş gibi varlıklar enflasyona karşı kendilerini korurlar  ve zamanla gerçek değerlerini bulurlar. Buna karşılık başta kamu sektörü olmak üzere çalışanların  maaşları sürekli geride kalır. Asıl önemli olan şey insanların nominal geliri değil, o gelirle ne satın alabildikleridir ve bu alım gücü her yıl düzenli biçimde aşınır, erir, yoksullaştırılır. = = = = = Görseldeki örneğe dayanarak he...

doğruları okuyup bilmek isteyenler için kitabın ortasından yazayım Konut sorunu nasıl çözülür? Ev fiyatlarının ve kiralık dairelerin ucuzlaması için ne yapılması lazım? her ülke için geçerli: 1. popülist söylemler bırakılıp akılcı oluncak, niyet önemli . amaç halkın konut sahibi olmasını istemek ve bu sorunu çözmek olmalı. siyasi menfaatler ve oy almak olursa göstermelik şeylerle bir sorun çözülmez, daha da büyür... 2. arz talep dengesini çoğu insan duymuştur. işte arzı arttırmak yani piyasada çok sayıda ev olmasını sağlamak . hiçbir devletin gücü yetmeyeceği için yatırımcılara teşvikler verip gelin krediler alın ve yeni konutlar yapılsın diye ülkelerine davet ederler. bir tek konut kredisine en uzun vadeyi ve düşük faiz oranlarını, ek masrafları almayıp (örneğin tr'de bsmv ve kkdf vergileri bir tek konut kredisinde yoktur) teşvik ederler. en ama en özeti (7 den 97 yaşına kadar, malum ortalama insan ömrü artıyor): popülistliği bırakıp gerçekten çözüm üretecek işler yapmak + konut y...

İdeal konut fiyatı kira getirisi oranı nedir, nasıl hesaplanır?  Türkiye için 120 aylık ve altındaki amortisman süresi harika demektir. Normal seviyede fırsat olarak 140-180 aylık kira bedeli o evin satış fiyatı ediyorsa yine çok iyidir. En basit haliyle evi satın alırkenki fiyatı, o gün için kaç aylık kira geliri ettiğini bulmak için alım fiyatı / aylık kirası denklemiyle hesaplanmalıdır. Kira getirisine (kira amortisman süresine göre) yatırımlık konut seçimi nasıl olmalıdır? O anki satış fiyatı ve kiralandığı takdirde benzer ilanların kiralık fiyatını kullanarak hesaplandığında 120 ay ile 160 ay arasında sonuç çıkıyorsa o evin kira getirisi (kira amortisman süresi de denir) göre yatırımlık konut kabul edilir (dönem dönem bu oranlar alıcı ve satıcı hakim olduğu piyasalara göre değişebilir ve 140-180 ay aralığına çıkabilir). Yatırımcılar bu şekilde bir evin yatırımlık olup olmadığını kira amortisman süresine göre hesaplar. Kira amortisman süresi hesaplama ve yatırımlık konut seçme ...

pasif gelir = ekonomik/finansal özgürlük Akar gelir veya pasif gelir ne demektir? ister uyu ister calis, bir yandan onceden kurdugun sistem veya sistemler uzerinden para kazanmayi anlatir. yani bir sistem kuruyorsun ve her an her saniye bunun üzerinden gelir elde ediyorsun. iş zekaya, bilgiye ve beceriye bağlı. bir de zaman içinde büyütülen sermayeye yani paraya. akar gelir veya pasif gelir ornekleri #1 "3 dukkanimdan aylik 300 bin kira gelirim var" anlami: hicbir sey yapmadan her gun 10 bin lira akiyor.  başka bir deyişle her saat 416, her dakka 7 ve her saniyede tik tik diye 11 kurus akiyor anlamına gelir. bu, aynı zamanda ek gelir olarak da adlandırılabilir. akar veya pasif geliri duyunca yanında genelde ek gelir kavramı da kullanılır. tabi hangisi ana gelir hangisi ek gelir ayrı konu. örneğin 3 dükkan varsa aylık 300.000 TL gelir birçok üst düzey iş yapan insanın maaşından fazladır. Sık Sorulan Sorular Akar gelir nedir? Akar gelir, bir kez kurulan bir sistemden düze...

     Arayan rahatça bulsun. Henüz kredi çekmeye niyeti olmayanlar da şimdiden bir göz atıp akıllarının bir kenarında kalsın diye spontane birkaç madde yazıyorum. Maddeler önemli. Bilip uygulamanız kesinlikle yararınıza olur. Örneğin sadece 2 günlük farkla 2.000 TL aynı krediye fazla ücret ödeyebilirsiniz. (eklemeler yapılacaktır) Bölüm 1: kredi çekerken vade seçimi ne olmalı? nasıl karar verilir? konut kredisinde 5 vs 10 yıl vade seçimi 1 konut kredisinde 5 vs 10 yıl vade seçimi 2 Bölüm 2: kredilerin faiz oranlarını nasıl yorumlamak gerekir? Bölüm 3: aylık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı nedir? farkları nelerdir? nasıl hesaplanır? Bölüm 4: enflasyon yüksekken kredi çekmek doğru mu yanlış mı enflasyon varken kredi çekmenin sonuçları nelerdir? tavsiye eder miyim? Bölüm 5: hangi bankalarla çalışmayı tavsiye ederim? Bölüm 6: ilk taksit seçiminde ödeme gününü değiştirmenin sonuçları nelerdir?

Param varken neden krediyle ev alırım?     Paranız varken krediyle ev almak ilk bakışta mantıksız gibi görünebilir. Ama işin içine kaldıraçla zenginleşmek + vergi avantajları + enflasyon artarken sabit faizle alınan iyi borç  girince tablo tamamen değişir. Bu yazıda, parası olanların neden kredili konut almayı tercih ettiğini sade bir dille anlatıyorum. Nelere dikkat ederim? + 60 aydan once satmamak uzere alirim cunku milyonlar da kazansan 0 vergi bir tek konuta var tabi bunun icin tam 60 ayi doldurmak gerekiyor. 61. aydan itibaren satislarda ne kadar kar edilirse edilsin yuzde sifir, 0 gelir vergisi yani hic alinmiyor. amac ise tesvik verilip konut sorunu cozulsun. + bsmv, kkdf gibi vergiler bir tek konut kredisinde yok cunku butun devletler barinma sorununu cozmek icin yatirimcilari tesvik ederler, kendi baslarina butceyle o ulkedeki butun vatandaslarin barinmasini saglayamazlar, oyle bir vergi ve kaynak yok. dolayisiyla yatirimcilar gelip konut alsin ve kiraya versinle...

kendi yaptigimi egitim amacli anlatabilirim. fikir olsun.. bana da anlatirken pekistirme oluyor, sohbet ediyoruz, merak edenler cevap aliyor, iyilik oluyor ve manevi tatmin sagliyor. enflasyondan korunmak icin fiziki altin ve gumus, en klasik korunma yollari. zenginlestirmez ama korur. kucucuk bi net reel kar saglar da hani kime yeter, en iyi donemlerinde bile 40 50 senede yilda yuzde 60. amac zenginlik degil, deger saklama olmali. bu tamam. peki enflasyonu avantajimiza cevirmek istersek ne yapabiliriz?   hangi varliklar zenginlesmemizi, ekonomik refah ve sinif atlamamizi saglayabilir? kendi yaptigim bazi seyleri anlatabilirim: alttaki maddeyi isim vererek belirtme konusunda kararsizdim yakindan takip edenler istemeden reklam olmasin diye ne kadar hassas oldugumu, kendi ilgilendiklerimi dahi bu sebeple paylasmadigimi bilir ama sonra ozelden cok sorulcak vs. merak edilmesin 1. litecoin  (bitcoinin gumusu ve henuz patlamamisi, btc 110 bin dolarken bedava kaldigi icin, norma...

oncelikle 200-250 arasi dusus olacagini tahmin etmistim ve ona gore konut kredisini almayi ertelemistim .     yani bu zor tahmin para kazandirdi (somut faydasini anlamak isteyenler icin altyazi geciyorum) yalniz bunu dogru tahmin etmek son gunlere kadar cok zordu , bunu da not dusmek gerekiyor. cunku surekli degiskenler ekleniyor, kaos buyuyor ve dahasi dunyada da ortalik cok karisik haldeydi (ve hala da oyle).  kosu yarisinda burun farkiyla kazananin olmasi gibi dusmesi veya sabit tutulmasi son ana kadar basabas ihtimallerdi. = = = = peki simdi piyasalara etkisi ne olur? ev, araba ve ihtiyac kredileri, kredi kartlari, kmh faiz kararindan sonra konut fiyatlari artar mi? etik ve yasal sebeplerden cok rahat yazilamiyor, o yuzden anlatilabildigi kadar dolambacli anlatmak gerekecek **kendime notlardir** 1. aylar onceki tahminim gecerli zaten adim adim gerceklesiyor (kasim aralik ayinda ev fiyatlari daha da yukselebilir, faizler dusmeye baslayacak, ner dususte daha cok artac...

  satilik konut fiyatlari ne olur? sonucta bu yil satilikda da defalarca rekorlar kirildi. simdi bakalim araliga kadar her faiz dususunden sonra, kira getirileri bu kadar artmisken, kkm ve vadeli mevduattan cikan para, altinda kazanilmis bu kadar buyuk para nereye gidecek? sadece kendi yaptigimi anlatiyorum herkesin kosullari, amaci, hayattan beklentisi, karsilastirma olcutu vb. farklidir. o yuzden cok klise uyari yerine boyle bir uyari yazayim orijinal olsun. ornegin birisi satip hisse alacaktir, oteki gumus, baskasi daha karli kucuk evlere gececektir ve her birisi icin hesap ayri ayri yapilmasi gerekir. yani herkese ayni elbise uymaz demisler ya iste o mesele. 1. Bu zamana kadar ev almadiysam veyahut haricten ev alacaksam Her faiz dususunde ve dahasi kira artislarinda, belirsizlikte (siyasi kaoslar), insaat maliyet endeksi artisinda ve aylik gercek enflasyonda fiyatlarin artacagini biliyorum. bu yuzden ev alma konusunda  ne kadar erken o kadar iyi . faizler yuksekken mi dusu...

şubat 2025 - eylul 2025 son yedi sekiz aydir bu furya cevremdeki evlere bakarak bitti diyebilirim. ev sahipleri kiraya zam yapiyor, kiracilar direkt cikiyor. bosalan evlerde 1 hafta icinde 40 50 bin yeni fiyattan hemen tutuluyor.  hatta 3 veya 6 aylik pesin odeyenler,  cift depozito ve dahasi emlakci komisyonu (daha bitmedi)  + etik ve yasal yonden anladiniz siz, emlakcinin gelirinden odemesi gereken yuzde 18 kdvsi de yeni kiracilardan aliniyor. tum bunlara ragmen kiralik sirkulasyonu cok yuksek. Satilik konutlarda durum ne? satiliklarda da durum buna yakin. herkes dusecek derken guzelce dogru bilgi veren belki iki yuz kisiden 1 kisi vardi.  dedik ki ne dusmesi milleti click bait veya kendi cikariniz icin kandirmayin..  sonucta bu yil satilikda da defalarca rekorlar kirildi. simdi bakalim araliga kadar her faiz dususunden sonra, kira getirileri bu kadar artmisken, kkm ve vadeliden cikan para, altinda kazanilmis para nereye gidecek??  (tilki bakisi atan emoj...

Bölüm 1'i okuduktan sonra bu yazıyı okursanız daha iyi olur Konut Kredisinde 5 vs. 10 yıl vade seçimi, yatırımcı için hangisi avantajlı (BÖLÜM 1) Vade Aylık Taksit Toplam Ödeme 5 Yıl (60 Ay) 33.000 ₺ 1.980.000 ₺ 10 Yıl (120 Ay) 28.000 ₺ 3.360.000 ₺ bu sorunun cevabi tamamen kisiye gore degisir ama buraya kadar geldiginiz icin ben nasil seciyorum bunu anlatabilirim 1. enflasyon beklentiniz ne? A) ilk 5 yil icin toplamda kac olur? 2025 eylulden 2030 eylule B) 5. yildan 10. yila kadar kac olur? 2030 eylulden 2035 eylule 2. yatirim konusunda ozel bir durumunuz,ilginiz, yeteneginiz, tecrube veya bilginiz var mi? devamli zihni sinir hesaplara zaman ayirabilecek misiniz? 3. aktif takip edip cok detayli hesaplarla ugrasip analiz edebilecek misiniz? en karlisini yapmak icin zihni sinir hesaplar ve cok sabir gerektiriyor ustteki sorulara gore kolay olsun ve odeme gucum var derseniz 60 aylik daha cazip olabilir. ben gelismis t...

uzun tablolar ve hesaplarla yormadan 1 milyonluk ilk evim kredisine uygun yatirimlik konut icin 100 bin pesinat odememiz gerekir.  geriye kalan 900 bin icin (azami kullanilabilecek oran konutun %90'i oldugundan): 1. 5 senelik konut kredisi (yani 60 aylik olursa) ayda 33 bin civari oderiz. 2. 10 senelik konut kredisinde 28 bin civari oderiz.     eger 5 senede oderim dersek ayda 33 bin civarinda taksit oderiz. yani 5 yillik krediyle 10 yillik kredinin arasindaki fark aylik yaklasik 5 bin lira.    ote yandan kredinin toplam maliyeti (ikisini de esit kosullar olan 60 ay vade/5 yil olarak karsilastirinca)  1. 60 ay (5 yil) 1,98 milyon 2. 120 ay (10 senelik) 3,36 milyon BENCE Vade Aylık Taksit Toplam Ödeme 5 Yıl (60 Ay) 33.000 ₺ 1.980.000 ₺ 10 Yıl (120 Ay) 28.000 ₺ 3.360.000 ₺ bu sorunun cevabi tamamen kisiye gore hesaplanıp onun tercihlerine ve kişilik özelliklerine (mantığına, amaçlarına, sa...