FİNANS (YATIRIM): Konut fiyatı kira getirisi (amortisman) oranı nedir? konut amortisman süresi nasıl hesaplanır? [bol örnekli]

İdeal konut fiyatı kira getirisi oranı nedir, nasıl hesaplanır? 

Türkiye için 120 aylık ve altındaki amortisman süresi harika demektir. Normal seviyede fırsat olarak 140-180 aylık kira bedeli o evin satış fiyatı ediyorsa yine çok iyidir. En basit haliyle evi satın alırkenki fiyatı, o gün için kaç aylık kira geliri ettiğini bulmak için alım fiyatı / aylık kirası denklemiyle hesaplanmalıdır.

Kira getirisine (kira amortisman süresine göre) yatırımlık konut seçimi nasıl olmalıdır?

O anki satış fiyatı ve kiralandığı takdirde benzer ilanların kiralık fiyatını kullanarak hesaplandığında 120 ay ile 160 ay arasında sonuç çıkıyorsa o evin kira getirisi (kira amortisman süresi de denir) göre yatırımlık konut kabul edilir (dönem dönem bu oranlar alıcı ve satıcı hakim olduğu piyasalara göre değişebilir ve 140-180 ay aralığına çıkabilir). Yatırımcılar bu şekilde bir evin yatırımlık olup olmadığını kira amortisman süresine göre hesaplar.

Kira amortisman süresi hesaplama ve yatırımlık konut seçme örnekleri:

1. 30.000 aylık kirası, evin fiyatı 8.000.000 liracık

8 milyon / 30 bin = 267 koca ay yapıyor, bu yatırımlık konut değil

not: çok istisna durumlar hariçtir, örneğin kentsel dönüşüm veya arsanın değeri gibi faktörler olabilir ama evin kirasına göre değerini karşılaştırınca kesinlikle yatırımlık değildir

2. 15.000 kirası, fiyatı 3.000.000

3.000.000 / 15.000 = 200 ay

bu da yatırımlık değildir (kirasına göre ve türkiye için kira amortisman süresi şeklinde ifade edilir)

3. 12.000 kirası, fiyatı 2.000.000

2.000.000 / 12.000 = 166 yani yatırımlık sayılabilir de hani en iyisi değildir

4. 11.000 kirası ve 1.500.000 fiyatı

1.500.000 / 11.0000 = 136 ay, işte bu harikadır. daha harikaları olsa da aslında en optimal yani verimlisi, alan insanın başını ağırtmayacak türde olanı diyebilirim.

Ev Örneği	Satış Fiyatı	Aylık Kira	Amortisman Süresi (Ay)	Analiz
A Evi	3.000.000 TL	22.000 TL	136 Ay	💎 MEGA FIRSAT
B Evi	5.000.000 TL	35.000 TL	142 Ay	🚀 KAZANAN
C Evi	4.500.000 TL	28.000 TL	160 Ay	✅ GÜÇLÜ YATIRIM
D Evi	6.000.000 TL	34.000 TL	176 Ay	⭐ İDEAL ARALIK
E Evi	4.000.000 TL	20.000 TL	200 Ay	⚖️ SINIRDA
F Evi	8.000.000 TL	37.000 TL	216 Ay	🟡 STANDART
G Evi	5.500.000 TL	22.000 TL	250 Ay	❌ PAHALI
H Evi	7.500.000 TL	26.500 TL	283 Ay	📉 KAYBEDEN
I Evi	10.000.000 TL	30.000 TL	333 Ay	⛔ KİRASINA GÖRE UYGUN DEĞİL
J Evi	12.000.000 TL	25.000 TL	480 Ay	💀 SERVET DÜŞMANI

Sık Sorulan Sorular & Soru Cevap

Bir evin karlı bir yatırım olduğunu en basit nasıl anlarım?

En basit ve gerçekçi hesap Kira Çarpanı'dır. Evin satış fiyatını, o evin aylık (veya yıllık) kira gelirine bölerek bulunur. Çıkan sonuç kaç ayda (veya yıl olarak hesapladıysan yılda) kendini amorti edeceğini söyler. Eğer bu süre piyasa ortalamasının altındaysa, o ev yatırım için uygundur. Makalenin içindeki örneklere ek olarak; evin fiyatı 5.000.000 TL olup, aylık kirası 20.000 TL ise 5.000.000 / 20.000 = 250 ay yapar ve pahalıdır yorumu yapılabilir. Öte yandan aynı fiyatlı evin 35.000 TL kira getirisi (geliri) olanı varsa 5.000.000 / 35.000 = 142 ayda amorti eder denir.

Şu anki piyasada ideal amortisman süresi kaç yıl olmalı?

140-180 ay benim için ideal en iyi amortisman süreleridir. Bazı uzmanlara göre eskiden 17-20 yıl (200-240 ay) arası "altın standart" kabul edilirdi. Ancak yüksek enflasyon dönemlerinde bu dengeler değişebilir. Yine de benim için 15 yılın altındaki her ev, özellikle gelişme aksındaysa "kelepirdir" diyebilirim. 25-30 yılı aşan yerlerde ise sadece kira değil, bölgenin büyük değer artış potansiyeline bakmak gerekir.

Hesap yaparken brüt kirayı mı yoksa net kirayı mı kullanmalıyım?

Finansçılar ve bu işleri profesyonel yapıp hesaplamak isteyenler cebine giren nakite, yani net nakit akışına bakabilirler. Emlakçı komisyonu, boş kalma riski, yıllık bakım masrafları ve vergileri düştükten sonra kalan net rakam üzerinden hesap yapmak onlar için daha profesyonel olur. Fakat bu kadar detaylı yapılması şart değildir ve normal brüt kira getirisiyle yapmak çoğu zaman yeterli olur.

Dolar bazında hesap yapmak daha mı mantıklı?

Kesinlikle. TL bazlı hesaplar enflasyon yüzünden seni yanıltabilir. Evin dolar fiyatını, yıllık dolar bazlı kira getirisine bölerek gerçek amortisman süresini hesaplamalısın. Dolar bazında kendini 15-18 yılda ödeyen bir konut, dünyadaki en iyi gayrimenkul yatırımlarından biri olarak kabul edilir. Türkiye'de ise 140-180 ve alıcı, satıcı, dengeli piyasa dönemlerine göre yeri geldiğinde 200-240 kira getirisi evin o anlık satış fiyatına denk olması makul seviyedir. Yani evi alırken 140 aylık kira getirisi varsa şahanedir. 180 varsa makul, 200 ve üzeri (özel durumu; kentsel dönüşüm, yeri vb. yoksa) biraz pahalı denebilir.

Faizler yüksekken mevduat yerine neden ev alayım?

Bu bir "fırsat maliyeti" meselesidir. Mevduat faizi paranı nominal olarak artırır (SEN ARTIYOR SANIRKEN ASLINDA GERÇEK ENFLASYON KARŞISINDA AŞINIR, DEĞER KAYBEDER, ALIM GÜCÜNÜ KAYBEDERSİN) ama konut hem kira getirir hem de enflasyona karşı mal değerini korur (ve enflasyonun üzerinde artırır). Üstelik mevduatta kaldıraç kullanamazsın ama konutta bankanın parasını kullanarak rahatlıkla servet inşa edebilirsin.

Kredili konut bu hesabı nasıl değiştirir?

İşte zenginlerin sırrı burada: KALDIRAÇ. Kredi kullandığında cebinden çıkan para (peşinat) azalır ama mülkün tamamının değer artışından faydalanırsın. Eğer kira taksitleri ödüyorsa veya yakınsa, amortisman süren cebinden çıkan sermayeye göre inanılmaz kısalır. (ayrıca kaldıraç kullanımıyla ilgili bu yazının sonuna bir link ekledim)

Çarpanı düşük ama bölgesi kötü bir ev alınır mı?

Dikkatli yapılması gerekir. Bazen kiralar yüksektir ama bölgenin gelişme potansiyeli yoktur. Amaç hem kiranın kendini hızlı ödemesi (nakit akışı yaratması) hem de bölgenin değerlenmesi (sermaye kazancı) olursa daha iyi olur. Sadece çarpanı düşük diye "ölü" bir bölgeden ev almak baş ağrıtır.

Eski binalarda amortisman hesabı yaparken neye dikkat etmeli?

Eski ev alırken sadece kiraya değil, arsa payına ve binanın yenilenme potansiyeline odaklanmak gerekir. Anlık olarak, yani satın alım aşamasında bir defalık amortisman hesabı yapılabilir lakin amaç kira getirisinden çok kentsel dönüşümden sonraki kazanç olduğu için durumu farklı ele almak gerekir.

Hangi durumlarda çarpanı yüksek olmasına rağmen bir evi almalıyım?

Eğer ev şehrin çok kritik bir noktasındaysa, önünden metro geçecekse veya bölgeye devasa bir yatırım geliyorsa çarpanın yüksek olması (mesela 30 yıl) tolere edilebilir. Çünkü burada asıl kazanç kiradan değil, toprağın mega değer artışından ileri bir tarihte gelecektir. Yalnız dikkatli yapılması gerekir.

Sıradaki Yazı

Param Varken Neden Kredili Konut Alırım?

→

PAYLAŞ: KOPYALANDI!